"지금 집 사야 하나요?" 2026년 부동산 전망, '공급 부족' vs '대출 규제' 승자는? (ft. 뉴닉)

 

⚡ 바쁜 당신을 위한 3줄 요약

1. 상승론: 2~3년 전부터 착공(공사 시작)이 줄어서, 2026년부터는 **'새 아파트 공급'**이 씨가 마를 예정이다. (집값 상승 압력)
2. 하락론: 사고 싶어도 은행이 돈을 안 빌려준다. '스트레스 DSR' 등 대출 규제가 너무 강력해서 매수세가 붙기 힘들다. (집값 하락 압력)
3. 전략: 무리한 '영끌'은 금물. 지금은 현금을 모으며(미국 주식 등) 청약이나 급매를 노리는 '줍줍' 전략이 유효하다.

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안녕하세요. 보고, 배우고, 기록하는 블로거 이노프리입니다.

93년생인 우리 또래 친구들을 만나면 주식 이야기 끝에 결국 도달하는 주제가 있습니다. "그래서... 우리 집은 언제 살 수 있을까?"

월급 모아 미국 주식(S&P500) 사는 것도 좋지만, 결국 대한민국에서 살아가려면 '내 집 한 채'는 있어야 한다는 불안감이 항상 마음 한구석에 자리 잡고 있죠. 요즘 부동산 시장을 보면 정말 혼란스럽습니다. 어디서는 "지금이 바닥이다, 빨리 사라"고 하고, 어디서는 "인구 줄어서 망한다, 절대 사지 마라"고 합니다.

도대체 누구 말을 믿어야 할까요? 오늘 제가 즐겨보는 뉴스레터 **뉴닉(NEWNEEK)의 '쏠티라이프'**에서 이 난제를 아주 깔끔하게 정리해 줬습니다.

오늘은 **[집값이 오를 수밖에 없는 이유]**와 **[오르기 힘든 이유]**를 팽팽하게 비교해 보고, 우리 같은 90년대생들이 취해야 할 현실적인 생존 전략을 정리해 봅니다.

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1. 📈 집값 오른다: "새 아파트가 없어서 못 팔아요"

먼저 집값이 오를 것이라고 보는 **'상승론'**의 핵심 근거는 바로 **'공급 부족'**입니다.

① 씨가 마른 신축 공급 (인허가 물량 급감)

아파트는 빵처럼 오늘 반죽해서 내일 나오는 게 아닙니다. 땅 파고 짓는 데 최소 3년~4년이 걸립니다. 즉, 3년 전에 공사를 시작했어야 지금 입주 물량이 나옵니다.

그런데 뉴닉에 따르면, 지난 2022년~2023년 부동산 시장이 얼어붙으면서 건설사들이 공사를 아예 안 했습니다. (인허가/착공 물량 역대 최저) 그 여파가 2025년, 2026년인 지금 닥쳐오고 있는 겁니다. 사람들은 새 아파트를 원하는데, 지어놓은 게 없으니 부르는 게 값이 될 수 있다는 논리입니다.

② 미친 공사비 (분양가 상승)

자재비, 인건비가 올라도 너무 올랐습니다. 서울에서 아파트 한 채 짓는 비용이 몇 년 새 2배 가까이 뛰었습니다. 공사비가 오르면 당연히 **분양가(새 아파트 가격)**가 오르고, 새 아파트가 비싸지면 옆에 있는 구축 아파트 가격도 "나도 올려줘" 하고 따라 올라가는 '키 맞추기' 현상이 발생합니다.

③ 금리 인하 기대감

미국 연준(Fed)이 금리를 내리기 시작하면, 대출 이자 부담이 줄어들어 "다시 빚내서 집 사볼까?" 하는 심리가 살아날 수 있습니다.

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2. 📉 집값 내린다: "사고 싶어도 돈줄이 막혔어요"

반대로 집값이 오르기 힘들거나, 오히려 떨어질 것이라고 보는 **'하락론/신중론'**의 핵심은 **'규제'**입니다.

① 철벽 방어 대출 규제 (스트레스 DSR)

이게 가장 큽니다. 아무리 집을 사고 싶어도 은행에서 돈을 안 빌려줍니다. 정부는 가계 부채가 너무 많다며 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 아주 빡빡하게 조이고 있습니다.

💡 DSR이 뭐냐면? "네 연봉에서 갚아야 할 원금+이자가 40%를 넘지 마!"

예전에는 집값을 담보로 돈을 빌려줬지만, 이제는 **'네 소득(연봉)'**을 보고 빌려줍니다. 연봉이 낮은 사회초년생이나, 이미 다른 대출이 있는 사람은 집 살 돈을 마련할 구멍이 없습니다. **살 수 있는 사람(수요)**이 없는데 가격이 오르기는 힘들다는 것이죠.

② 너무 많이 오른 가격 (피로감)

서울 아파트값이 전고점(가장 비쌌던 시절)의 90%까지 회복했다는 뉴스 보셨나요? 이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 강합니다. "이 가격에 사느니 차라리..." 하고 관망하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 거래량이 터지지 않으면 가격 상승은 한계가 있습니다.

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3. 이노프리의 인사이트: 주식 투자자의 관점 🔍

부동산 전문가들의 의견은 이렇게 **[공급 부족 vs 대출 규제]**로 팽팽하게 맞서고 있습니다. 그렇다면 주식을 주력으로 하는 저 같은 투자자는 이 상황을 어떻게 해석해야 할까요?

"유동성(환금성)이 깡패다"

부동산의 가장 큰 단점은 **'환금성'**입니다. 내가 팔고 싶을 때 바로 현금화가 안 됩니다. 특히 지금처럼 대출 규제로 거래가 꽉 막힌 시장에서는, 덜컥 집을 샀다가 **'하우스 푸어(집 가진 거지)'**가 될 위험이 큽니다. 집값은 10억인데 당장 쓸 현금 100만 원이 없어서 쩔쩔매는 상황이 올 수 있죠.

반면 **미국 주식(S&P500, 배당주)**은 언제든 클릭 한 번으로 현금화가 가능하고, 달러라는 강력한 자산을 기반으로 합니다. 집값이 대세 상승장으로 돌아서기 전까지는, 무리해서 영끌하기보다 미국 주식으로 시드머니를 불리며 '현금 총알'을 장전해 두는 것이 더 현명한 전략이라고 생각합니다.

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4. 🚀 93년생을 위한 현실적인 부동산 전략 (Action Plan)

뉴닉 쏠티라이프의 조언과 제 생각을 종합해 **[3가지 행동 지침]**을 만들었습니다.

1. FOMO(포모) 금지, 추격 매수 금지
   • "지금 안 사면 평생 못 산다"는 공포심에 휩쓸려 무리하게 대출받지 마세요. 지금은 금리가 내려가도 대출 한도 자체가 안 나오는 시기입니다. 섣불리 덤비다간 이자에 눌려 인생이 저당 잡힙니다.
2. 청약과 경매 공부하기 (줍줍 전략)
   • 일반 매매보다는 상대적으로 저렴한 **청약(분양)**이나, 시세보다 싸게 살 수 있는 경매를 공부해야 합니다.
   • 남들이 "부동산 끝물이다" 하고 관심 끌 때가 공부하기 제일 좋은 타이밍입니다.
3. 시드머니는 미국 주식으로 불리기
   • 부동산 계약금이라도 있어야 기회가 왔을 때 잡을 수 있습니다.
   • 국내 예금 이자는 너무 낮습니다. **SCHD(배당 성장주)**나 S&P500 적립식 투자를 통해, 물가 상승률 이상으로 자산을 불려놓아야 합니다.

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5. 마치며: 집은 '타이밍'이 아니라 '대응'이다

부동산 전망은 신의 영역입니다. 아무리 전문가라도 1년 뒤 집값을 정확히 맞출 수는 없습니다. 하지만 확실한 건, 준비된 사람에게 기회는 반드시 온다는 것입니다.

• 공급이 부족해 전세가가 폭등할 때 갭투자를 할 수도 있고,
• 대출 규제가 풀릴 때 급매물을 잡을 수도 있습니다.

중요한 건 지금 시장 상황이 **[공급 부족]**과 **[규제]**가 줄다리기를 하고 있다는 '팩트'를 알고 있는 것입니다. 흐름을 알고 있으면 불안하지 않습니다.

저 이노프리는 당분간은 미국 주식에 집중하며 자산을 불리되, 부동산 시장의 흐름(청약, 경매)은 놓치지 않고 꾸준히 모니터링할 계획입니다.

여러분은 지금이 집을 살 타이밍이라고 생각하시나요? 아니면 기다려야 할까요? 댓글로 여러분의 의견도 들려주세요!

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🔗 출처 및 원문 보기 부동산 시장의 흐름을 아주 쉽게 설명해 준 뉴닉의 원문이 궁금하다면? 아래 링크를 클릭해 보세요.

👇 [뉴닉] 쏠티라이프: 지금 집 살까 말까? 부동산 전망 https://newneek.co/@saltylife/article/38212

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